Leo con interés una entrevista que la web fotocasa.es hace a José García-Montalvo, todo un catedrático de la Universidad Pompeu-Fabra. Asiento en mis adentros a muchas de las cosas que dice, como que la desgravación por compra de vivienda no era algo positivo e inflaba los precios, o que debería fomentarse la VPO en alquiler en lugar de compra... sin embargo, me sorprende la vehemencia con la que critica la sentencia de un juzgado de Navarra a favor de la dación en pago, y cito:
"¿La sentencia del juzgado de primera instancia de Navarra sobre la dación en pago sentará jurisprudencia"?
José García-Montalvo: En absoluto. La Ley Hipotecaria es absolutamente clara en este punto y no deja lagunas a la interpretación. La sentencia se fundamenta la sentencia de la Audiencia. Dos argumentos: un detalle técnico-jurídico irrelevante relativo a la falta de impugnación del sobreseimiento de la tasación actual de la vivienda, y un argumento moral. El auto argumenta que estamos en una crisis causada por las entidades financieras y que, por tanto, no es moralmente aceptable que los bancos quieran cobra las deudas íntegramente en estos casos. Pero la última vez que miré España era un estado de derecho y no de moral. Si esos predicamentos morales son compartidos deben transformarse en iniciativas legislativas y aprobarse parlamentariamente para poder aplicarse legalmente. De otra forma estaríamos viviendo en una república bananera donde la ley se cumple o no en función de los principios morales del juez de turno.
Contrariamente a lo que dice García-Calvo, la sentencia del juez no da sólo un argumento moral, sino que también indica que el Banco es responsable de la valoración. Según cita El País, el juez afirma que "el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada". La hipoteca del caso se concedió por 75.900 euros y, en el momento en el que la vivienda fue adquirida por la entidad en subasta, se había reducido a 42.895 euros. "Lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior", justifica el juez.
No es de recibo que se defienda la validez del procedimiento actual, en el que el banco no asume ningún riesgo de la depreciación del bien que él mismo ha tasado. ¿Cómo puede alguien tan cualificado defender esa injusticia, y asociar la petición de que se acepte la dación en pago con una iniciativa de "república bananera"? ¿Cómo se puede ignorar el sufrimiento de muchas personas que se quedan en la calle y le deben aún al banco decenas de miles de euros, que les ha quitado la casa por menos de lo que el mismo banco la valoró?
Todo cuadra cuando se visita la página del Ivie, donde es profesor José García-Calvo. Bancos y Cajas patrocinan con generosidad ese centro de estudios.
Algo parecido sucede con FEDEA, donde también colabora García-Calvo. Una organización famosa por su informe en el que se pone en duda la solvencia de las pensiones públicas y se propone un sistema mixto de capitalización (algo que están deseando los bancos). Sobre la estrecha relación de Fedea y los bancos ya ha escrito abundantemente Vicenç Navarro.
José García-Montalvo: En absoluto. La Ley Hipotecaria es absolutamente clara en este punto y no deja lagunas a la interpretación. La sentencia se fundamenta la sentencia de la Audiencia. Dos argumentos: un detalle técnico-jurídico irrelevante relativo a la falta de impugnación del sobreseimiento de la tasación actual de la vivienda, y un argumento moral. El auto argumenta que estamos en una crisis causada por las entidades financieras y que, por tanto, no es moralmente aceptable que los bancos quieran cobra las deudas íntegramente en estos casos. Pero la última vez que miré España era un estado de derecho y no de moral. Si esos predicamentos morales son compartidos deben transformarse en iniciativas legislativas y aprobarse parlamentariamente para poder aplicarse legalmente. De otra forma estaríamos viviendo en una república bananera donde la ley se cumple o no en función de los principios morales del juez de turno.
Contrariamente a lo que dice García-Calvo, la sentencia del juez no da sólo un argumento moral, sino que también indica que el Banco es responsable de la valoración. Según cita El País, el juez afirma que "el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada". La hipoteca del caso se concedió por 75.900 euros y, en el momento en el que la vivienda fue adquirida por la entidad en subasta, se había reducido a 42.895 euros. "Lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior", justifica el juez.
No es de recibo que se defienda la validez del procedimiento actual, en el que el banco no asume ningún riesgo de la depreciación del bien que él mismo ha tasado. ¿Cómo puede alguien tan cualificado defender esa injusticia, y asociar la petición de que se acepte la dación en pago con una iniciativa de "república bananera"? ¿Cómo se puede ignorar el sufrimiento de muchas personas que se quedan en la calle y le deben aún al banco decenas de miles de euros, que les ha quitado la casa por menos de lo que el mismo banco la valoró?
Todo cuadra cuando se visita la página del Ivie, donde es profesor José García-Calvo. Bancos y Cajas patrocinan con generosidad ese centro de estudios.
Algo parecido sucede con FEDEA, donde también colabora García-Calvo. Una organización famosa por su informe en el que se pone en duda la solvencia de las pensiones públicas y se propone un sistema mixto de capitalización (algo que están deseando los bancos). Sobre la estrecha relación de Fedea y los bancos ya ha escrito abundantemente Vicenç Navarro.
Entonces el problema está en las tasaciones, ¿no? Pero yo no conozco los detalles. Dos cosas: (1) la tasación la hace un agente independiente (idealmente), (2) es necesaria porque el banco necesita cierta seguridad sobre el valor del inmueble (sobre todo si el crédito es por un porcentaje elevado del valor del inmueble). No sé por qué dices que el banco no asume ningún riesgo, y tampoco entiendo muy bien el argumento del juez. "Lo cierto es que el banco se adjudica una finca que él mismo valoraba en una cantidad superior", ¿de cuándo es esa valoración superior? ¿De cuando se concedió la hipoteca, hace años?
ResponderEliminarjuan, planteas un tema muy polemico y dificil
ResponderEliminares cierto que es una injusticia el sufrimiento de muchas personas que se quedan tiradas después de una ejecución hipotecaria, y que estas personas además suponen un serio problema para toda la sociedad y la economia.
pero también es cierto que el ciudadano que firma un contrato de hipoteca con el banco sabe que lo va a garantizar no solo con la casa (garantia real) sino también con su garantía personal (todos sus bienes presentes y futuros).
en España la ley está clara, ha de pactarse expresamente con el banco la exclusiva garantia real (el garantizar el prestamo sólo con la casa).
la exclusiva garantia real es el sistema general en USA y de ahí la super famosa crisis subprime. Si esto se implementa con carácter retroactivo en España, sería el colapso del ya renqueante sistema financiero y el hundimiento de la ya de por sí hundida España.
además el banco no es reponsable de la valoración, pues las agencias tasadoras están supervisadas por el Banco de España, quien es el que establece los baremos de tasación.
y asi mismo cuando compramos una casa sabemos que el precio puede fluctuar. En el ejemplo que planteas, cuando se taso la vivienda los precios inmobiliarios estaban por las nubes y eso no es culpa de nadie en concreto, sino de todos los ciudadanos en general.
y lo último, en todo caso, si se cambia el sistema de garantia real y personal a un sistema exclusivamente de garantia real, esto debería hacerse por ley, pues hacerlo por sentencia es arbitrario e inseguro. La administración de justicia no está valorada por los ciudadanos.
Lo que ha llevado a esta situación es que el motor de la economía española, durante el España va bien, ha sido la burbuja inmobiliaria. entre 1996 y 2006 los precios se incrementaron un 100% de media.
Durante el boom economico España se desindustrializó con las famosas "deslocalizaciones" pero la gente no decia nada porque España iba bien.
Ahora, crujida la burbuja, la gente está endeudada hasta las cejas, y el país se ha quedado sin ningún motor economico: ni ladrillo, ni industria manufacturera como en Asia, ni minería como los emergentes, ni industria tecnologica como los nordicos, japon o alemania.
http://explorandolaeconomia.blogspot.com/
Raúl, las empresas de tasación son generalmente de los propios bancos, o al menos "homologadas" o autorizadas por ellos. A veces incluso el banco ya ha llegado a un acuerdo con la constructura para financiar las viviendas al precio que la constructora fija, cuando se trata de viviendas nuevas. Luego están de acuerdo con que el valor del inmueble es ese, y que ese inmueble garantiza el préstamo. Que luego en la subasta no saquen el dinero para cubrir el préstamo debería ser su problema (al parecer la mayoría de subastas se quedan desiertas y en ese caso el acreedor, el banco, se queda el inmueble por la mitad de su valor de tasación, según la ley). Sin embargo, se convierte en el problema del antiguo dueño del inmueble embargado que pierde:
ResponderEliminara) Su casa.
b) El dinero pagado hasta ahora por su vivienda (al menos la diferencia con lo que le habría costado un alquiler durante ese período, si la hay).
c) Todo el montante de la deuda que no se haya cubierto con la subasta de la vivienda.
Jos, estoy de acuerdo en que se debería legislar sobre esto. Pero no creo que aceptar la dación como medio de pago por ley haga colapsar el sistema financiero español, que está realmente sobreviviendo a base de mantener todavía artificialmente alto el precio de la vivienda. La mayoría de estas personas embargadas realmente no pueden pagar mucho, y no creo que eso haga más solventes los balances de los bancos. Quizá un ajuste más brusco hubiera sido más duro (algunos bancos o cajas de ahorro habrían quebrado), pero quizá hubiera significado un punto de inflexión.
Lo que hay ahora son bancos que no dan créditos porque sólo están pendientes de su maltrecha solvencia. Y así la economía no se va a recuperar y quizá aumente la morosidad... un círculo vicioso del que es difícil salir.
En este artículo el propio José García Montalvo reconoce que los bancos presionaban a las tasadoras para hinchar el valor del inmueble...
ResponderEliminarhttp://www.elpais.com/articulo/sociedad/tasador/tasado/elpepisoc/20110222elpepisoc_1/Tes